Mal-logement : habitat social, encadrement des loyers... les clés à disposition des communes

Ce mardi 3 février, la Fondation pour le logement (anciennement Fondation Abbé-Pierre) présentait son 31e rapport annuel sur le mal-logement en France. En 2025, 1 million de personnes étaient privées de logement, et 600 000 vivaient en situation d'hébergement contraint chez un tiers.

« Les décisions et actions des derniers gouvernements, dans la droite ligne de leurs prédécesseurs, ont plutôt conduit à d'importants reculs en matière de production, d'accès au logement ou de soutien en direction des publics fragiles » constate Marie-Hélène Le Nédic, présidente de l'organisation, en ouverture du rapport, « À rebours d'une société qui mesure et subit la gravité de la crise et qui a compris l'aspect vital du logement. »

À quelques mois des élections municipales, le rapport pointe les marges de manœuvre concrète des futurs édiles pour lutter contre le mal logement.

Un levier décisif

Le logement social est l’une des clés. Or, les municipalités ont des compétences en la matière, à travers l'élaboration et le vote du Plan local d'urbanisme (PLU). « La politique du logement, elle ne se décide pas qu’à Bercy, qu’à la Place Beauvau ou qu’à la BCE sur les taux d’intérêt. C’est aussi l’addition de milliers de décisions très locales dans le [PLU]. Est-ce qu’on classe ce terrain constructible ? Est-ce qu’on flèche du logement social ? Le logement social, est-ce qu’on attribue en priorité aux personnes qui sont sans domicile ? » résume Manuel Domergue, directeur des études de la Fondation.

Les municipalités sont de surcroît garantes de la loi de solidarité et renouvellement urbain (SRU), qui pour rappel, impose à chaque commune de plus de 3 000 habitants d'avoir 25 % de logements sociaux sur son territoire. « Sur la période 2020-2022, sur les 1 031 communes soumises à la loi SRU, 659 n'ont pas atteint leur objectif de production triennal. Parmi ces communes en retard, 222 ont réalisé moins de 20 % de leur objectif de rattrapage triennal, et 213 entre 20 et 50 % de cet objectif » indique le rapport.

L'investissement dans le logement social permet pourtant de lutter contre l'habitat indigne, tel qu'il existe par exemple à Grigny, en Essonne, comme l’a montré ce documentaire de Public Sénat, où la construction précipitée et avec des matériaux à bas coûts de grands ensembles à la fin des années 1960 a laissé les habitants dans des logements mal isolés et parfois insalubres.

En 2024, 380 000 logements sociaux ont été attribués en France, contre plus de 4 millions de demandes, une hausse de 5 % par rapport à l'année précédente selon l'Ancols. Une situation qui s'explique par des choix politiques selon Christopher Robert, directeur général de la Fondation : « Il faut dire que depuis 2017, les coupes financières se sont multipliées avec la hausse de la TVA et la ponction qui a été exercée par l’État sur les organismes HLM d’un montant annuel de 1.3 milliard d’euros [à travers la réduction du loyer de solidarité qui impose aux bailleurs sociaux de baisser leurs loyers pour compenser la baisse des APL, ndlr]. »

Deux candidats à la mairie de Paris, présents pour l’événement, ont été interrogés : Pierre-Yves Bournazel et Emmanuel Grégoire. Les deux ont dit leur mot sur le logement social. « le logement social, ce que nous voulons, c’est aussi créer un bail de 6 ans pour évaluer régulièrement la situation sociale et familiale, parce qu’il y a des personnes qui devraient changer de logement », a notamment glissé le premier. « D’une certaine manière, agir sur à la fois le stock de logements sociaux, de logements dits abordables, ce qu’on englobe dans ce qu’on appelle les logements publics, c’est un moyen de faire échapper une partie du stock à la logique de marché », a estimé le second.

Une expérimentation fructueuse

L'encadrement des loyers du parc privé est un autre facteur de lutte contre le mal logement sur lesquels les communes peuvent agir, puisque ce sont elles qui décident de l'appliquer ou non. Ce dispositif interdit que le loyer d'un logement en location ne dépasse de 20 % le loyer médian au m² du quartier, sauf exception. Il a été mis en place en 2014, puis remanié en 2018 dans la loi Elan à titre d'expérimentation, censée prendre fin en novembre 2026. 69 agglomérations se sont portées volontaires pour le moment, parmis lesquelles Paris, Lille, Lyon, Montpellier ou Bordeaux. « Les 69 élus qui l’ont mis en place, sont tous satisfaits, ils demandent tous la prolongation » déclare Manuel Domergue.

Selon une étude de l'Apur, « entre juillet 2023 et juin 2024, le loyer moyen constaté dans les annonces parues à Paris est de 1 580 €. En l'absence du dispositif d'encadrement, il aurait atteint 1 721 €. Grâce à l'encadrement, les locataires parisiens ont évité une hausse de 141 € par mois, soit 1 694 € sur cette période, indépendamment du type de logement ou de son emplacement. »

Christophe Robert appelle à pérénniser, étendre et à renforcer ce dispositif encore « respecté de manière trop inégale par les bailleurs, alors que 32 % des annonces en ligne dépasse les plafonds. » Toutefois, si les mairies peuvent bien choisir d'appliquer ou non l'encadrement, l'éventuel prolongement du dispositif après novembre 2026 devra passer par une loi au Parlement.